De aanhoudende lage rente in de markt dwingt de banken om negatieve rente in rekening te brengen. Steeds meer woningcorporaties hebben bericht ontvangen dat het grensbedrag reeds verlaagd is. Als gevolg hiervan is er binnen woningcorporaties een nieuwe uitdaging ontstaan: het reduceren van rentelasten op creditsaldo.
Woningcorporaties voeren over het algemeen een risicoavers beleid. Dit komt voort uit de maatschappelijke opgaven die zij realiseren. Dit uit zich onder andere in het aanhouden van een buffer, om onverwachte uitgaven op te kunnen vangen. Een buffer kan op verschillende manieren aangehouden worden; in liquiditeiten, een rekening-courantfaciliteit of een lening met variabele hoofdsom (LVH). De keuze voor de opbouw van de buffer wordt nu beïnvloed door de negatieve rente op creditsaldo. Het aanhouden van de buffer in liquiditeiten wordt hiermee minder aantrekkelijk, terwijl dit altijd dé manier was om een buffer aan te leggen. De zekerheid dient nu afgewogen te worden tegen de rentelasten die dit met zich meebrengt. Welke aanpassingen kan een corporatie maken om een evenwicht te vinden tussen flexibiliteit en zekerheid enerzijds, en de te betalen rentelasten anderzijds?
Omvang van de buffer
Het is een goed moment om uzelf af te vragen of de omvang van de buffer nog wel in lijn staat met de omvang van uw bedrijfsvoering, zoals huuropbrengsten, personeelskosten of aantal woningen. Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toetst de omvang van de buffer aan de omvang van de bedrijfsvoering, en stelt een maximum van 10% van de huuropbrengsten (inclusief vergoeding voor servicekosten). De meest voor de hand liggende suggestie om de rentelasten op creditsaldo te verlagen, is het reduceren van de omvang van de aan te houden buffer. Door de omvang van de buffer te verkleinen, worden enerzijds de rentelasten voor het aanhouden van liquiditeiten verlaagd. Anderzijds leidt dit tot het sneller aan moeten trekken van externe financiering en een verlaging van de zekerheid. Er bestaat namelijk minder speelruimte voor het opvangen van onverwachte uitgaven. De verkleining van deze speelruimte in combinatie met negatieve rente op overliquiditeit maakt dat de timing van het aantrekken van externe financiering van groot belang is. Wanneer er externe financiering wordt aangetrokken en dit vervolgens tijdelijk leidt tot overliquiditeit, worden er over deze gelden dubbele rentelasten betaald.
"Hoe heeft u uw buffer op dit moment geregeld? Vandaag is hét moment om dit te herzien!"
Wanneer de omvang van de buffer, en hiermee de zekerheid verlaagd wordt, gaat het nauwkeurig bepalen van uw liquiditeitspositie een grotere rol spelen. Hierbij zal de planning van bijvoorbeeld een investeringsopgave secuur moeten worden opgezet. Daarnaast zal er een hoge frequentie ingezet dienen te worden voor het actualiseren van uw liquiditeitsprognoses. Dit zal bijdragen aan een secure timing voor het aantrekken van externe financiering en de verminderde zekerheid voor een deel opvangen.
Invulling van de buffer
Naast het aanhouden van een buffer in liquiditeiten kunnen corporaties alternatieve manieren gebruiken. Een voorbeeld daarvan is het aantrekken van een lening met variabele hoofdsom (LVH). Op basis van de huidige rentemarkt zal deze lening momenteel tegen gunstige voorwaarden aangetrokken kunnen worden. Om een indicatie te geven; de 3-maands Euribor noteerde per 15 januari 2021 -0,545% en de opslag zal in de regel minder dan 50bp bedragen. Dit betekent dat de coupon van een LVH voor circa 2 jaar, op basis van de huidige rentemarkt, niet boven de 0,00% uitkomt. Een LVH creëert zekerheid en tot op zekere hoogte flexibiliteit. Deze flexibiliteit hangt echter af van de vervalfrequentie waartegen de lening is afgesloten. Een 1-maands Euribor biedt vanzelfsprekend meer flexibiliteit dan een 3-maands Euribor. Over het resterende deel wat niet opgenomen wordt, zijn de rentelasten beperkt vergeleken met bijvoorbeeld de bereidstellingsprovisie van een rekeningcourant-faciliteit. Wanneer de rentelasten voor het aanhouden van liquiditeiten dus vergeleken worden met het aantrekken van een LVH, is de LVH een gunstig alternatief voor de invulling van de buffer.
Tevens kan een van de bouwstenen van de buffer bestaan uit een rekeningcourant-faciliteit. De flexibiliteit van een rekeningcourant-faciliteit is hoog. Daarentegen zijn de rentelasten dat ook. Naast de bereidstellingsprovisie, die betaald dient te worden over het niet opgenomen deel, zijn de rentelasten bij het opnemen van een rekeningcourant-faciliteit vele malen hoger dan de creditrente die betaald dient te worden over de liquiditeiten. Het is dan ook goed om op basis van het verleden uzelf af te vragen wanneer u voor het laatst een beroep heeft gedaan op uw rekeningcourant-faciliteit. En of de omvang nog wel passend is.
De rentelasten op creditsaldo dwingen corporaties om de omvang en invulling van hun buffer te herzien. Het volledig aanhouden in liquiditeiten is met de creditrente minder aantrekkelijk geworden. Bovendien is het een uitgelezen moment om, indien u hierover beschikt, te beoordelen of uw rekeningcourant-faciliteit nog passend is. Het aangaan van een lening met variabele hoofdsom kan daarentegen een gunstig alternatief zijn. Ook het verminderen in omvang van de buffer draagt bij aan het reduceren van de rentelasten. Bij een vermindering in omvang zal het monitoren van de liquiditeitsprognose echter een nog belangrijkere rol spelen. Hoe secuurder deze is opgesteld en geactualiseerd wordt, hoe minder zekerheid er benodigd zal zijn vanuit de buffer. De afweging tussen zekerheid, flexibiliteit en rentelasten staan centraal in de afwegingen met betrekking tot een buffer. Dus: hoe heeft u uw buffer op dit moment geregeld? Vandaag is hét moment om dit te herzien!